Airbnb и Booking 2026: нови правила, регистрация, ЕСТИ и данъци

В последните месеци много собственици на апартаменти и къщи за гости чуват, че „от 20 май 2026 г. Airbnb и Booking ще свалят обявите без регистрация“. Зад това твърдение има реална законова промяна, но в публичното пространство често се смесват европейският регламент, българската туристическа регистрация и данъчните задължения. Именно затова е важно темата да се подреди спокойно, юридически коректно и практично.

Каква е новата европейска регулация

Новият акт е Регламент (ЕС) 2024/1028, а не директива. Това е важна разлика, защото регламентът се прилага пряко и цели да въведе обща рамка за събиране и споделяне на данни при краткосрочното настаняване чрез онлайн платформи.

Най-общо казано, европейските правила поставят акцент върху:

• регистрацията на домакините и обектите;
• използването на уникален регистрационен номер;
• показването на този номер в платформите;
• проверки за валидност на номера;
• обмен на данни между платформите и компетентните органи.

Много важно е да се разбере и още нещо: този регламент не въвежда сам по себе си нов данък. Той не създава автоматично ново ДДС, нов патентен данък или нов туристически данък. Тези въпроси продължават да се уреждат от българското законодателство. ЕС регулацията затяга преди всичко идентификацията, отчетността и контрола.

За кого важат новите правила

Новите правила засягат преди всичко краткосрочно настаняване, предлагано чрез онлайн платформи като Airbnb, Booking и сходни посреднически сайтове. Ако обектът се рекламира и резервира през такава платформа, регистрационният номер ще стане централен елемент от присъствието му там.

Това не означава, че платформите изведнъж „създават“ задълженията на собствениците. В България и сега съществува режим по Закона за туризма за упражняване на хотелиерство в стаи за гости, апартаменти за гости и къщи за гости. Новото е, че от 20 май 2026 г. връзката между този национален режим и платформите ще стане много по-строга и автоматизирана.

С други думи: ако досега някой е работил „на ръба“ или изцяло в сивия сектор, след тази дата ще му бъде значително по-трудно да поддържа активна обява в големите платформи без изрядна регистрация.

Ново ли е изискването за регистрация в България

Не. Това е един от най-често срещаните митове по темата.

Българското право не чака 20 май 2026 г., за да въведе регистрация на апартаменти за гости. И в момента съществува административен ред, при който лицето, което ще извършва хотелиерство в стаи за гости или апартаменти за гости, регистрира обекта пред кмета на общината по местонахождение на обекта.

Освен това в България от години функционира и Единната система за туристическа информация (ЕСТИ), към която хотелиерите подават информация. Следователно 20 май 2026 г. не е моментът, в който „изведнъж всичко започва“, а моментът, в който европейската рамка прави платформения контрол значително по-ефективен.

Какво реално се променя от 20 май 2026 г.

Съществената промяна е, че регистрационният номер ще стане водещият идентификатор на обекта в платформите. На практика това означава, че:

• обектът трябва да има валиден регистрационен номер;
• този номер трябва да присъства коректно в обявата;
• платформите ще правят проверки на номера;
• при проблем с номера може да се стигне до деактивиране или премахване на обявата.

Успоредно с това платформите ще подават към компетентните органи и определени данни за дейността, например данни за броя нощувки и броя гости. Това означава по-малко анонимност и по-трудно укриване на дейност зад „обикновена интернет обява“.

Точно тук обаче трябва да се внимава с медийните формулировки. По-точно е да се каже не че „всички обяви ще паднат автоматично в един ден“, а че от 20 май 2026 г. ще действа по-строга система за валидиране, контрол и обмен на данни, което рязко повишава риска за обекти без изряден статут.

Какво трябва да направи собственикът на апартамент за гости

1) Да прецени дали обектът му попада в режим на регистрация като апартамент за гости или стая за гости

Първата стъпка винаги е правилната правна квалификация на обекта. Ако ще се извършва краткосрочно настаняване като туристическа услуга, обектът следва да бъде разгледан през режима на Закона за туризма, а не просто като „обикновен наем“.

2) Да подаде заявление в общината по местонахождение на обекта

Практически режимът започва с подаване на заявление-декларация и съответните придружаващи документи в общината. При необходимост се представя и документ за право на ползване, когато обектът не е собствен, както и пълномощно, ако документите се подават от пълномощник.

3) Да получи валиден регистрационен номер

Това е критичният елемент за 2026 г. След като обектът бъде регистриран, номерът трябва да се използва точно и последователно във всяка обява. Разминаванията между регистрацията и данните в платформата могат да създадат сериозен проблем.

4) Да работи изрядно с ЕСТИ

ЕСТИ не е „добавка“, а реална част от законното упражняване на дейността. Много собственици подценяват именно тази стъпка. На практика обаче изрядната регистрация и изрядното подаване на данни вървят заедно.

5) Да направи данъчен преглед на дейността

Това е второто място, където най-често се допускат грешки. Туристическата регистрация не изчерпва въпроса. Трябва отделно да се прецени и данъчният режим на краткосрочното отдаване чрез платформи, включително дали възникват задължения по ЗДДС, местни данъци и данък върху дохода.

ДДС, чл. 97а и комисионите към Airbnb и Booking

Един от най-често пропусканите въпроси е регистрацията по чл. 97а ЗДДС. Причината е, че при работа с платформи като Airbnb и Booking собственикът често получава услуга от чуждестранно лице, а това може да доведе до специален режим по ЗДДС.

Тук е важно да се направи ясно разграничение:

• туристическата регистрация е по Закона за туризма и е свързана с правото законосъобразно да упражнявате дейността;
• ДДС регистрацията е данъчен въпрос и е свързана с това какви услуги ползвате и как ги отчитате.

Това са две различни теми. Едната не замества другата. Именно затова много собственици остават неприятно изненадани, когато разберат, че са изрядни по линия на общината, но не са преценили правилно данъчната част.

Патентен данък, туристически данък и облагане на дохода

Данъчното третиране на краткосрочното отдаване не бива да се свежда до лозунга „ще плащате всичко наведнъж“. В действителност трябва да се прецени конкретната хипотеза:

• дали дейността се извършва от физическо лице;
• дали е приложим режимът на патентен данък;
• дали се дължи туристически данък;
• дали доходът се облага по правилата за физически лица;
• или дейността се извършва чрез дружество и се прилага корпоративен данък.

Това означава, че няма универсален отговор, който да важи еднакво за всички. Един и същ имот може да изглежда „същият“ на практика, но правният и данъчният резултат да бъде различен според това кой го отдава, в каква форма и как е организирана дейността.

Осигуровки: защо не бива да се смята „процент върху оборота“

В социалните мрежи и публикациите по темата често се срещат твърдения от типа „физическото лице ще плаща близо 42% осигуровки върху приходите“. Подобни формулировки са подвеждащи.

Правният въпрос не е просто „какъв процент от оборота ще изчезне“, а дали лицето става самоосигуряващо се, на какво основание и върху какъв осигурителен доход ще се изчисляват вноските. Това изисква индивидуална преценка, а не интернет сметки „на едро“.

Практически checklist преди 20 май 2026 г.

• Проверете дали обектът ви следва да се регистрира като апартамент за гости или стая за гости.
• Подгответе заявлението и необходимите документи за регистрация в общината.
• Вземете валиден регистрационен номер и го отразете коректно във всички обяви.
• Осигурете си реален достъп и работен процес за подаване на данни в ЕСТИ.
• Направете данъчен преглед на дейността, включително по линия на чл. 97а ЗДДС.
• Проверете дали за вашия случай са приложими патентен данък, туристически данък, данък върху дохода или корпоративен данък.
• Сверете всички данни в Airbnb, Booking и другите платформи с реалната регистрация на обекта.
• Не оставяйте подготовката за последния момент преди 20 май 2026 г.

Често задавани въпроси

Нов ли е режимът за апартаменти за гости в България?

Не. Регистрацията пред общината и подаването към ЕСТИ не започват от 20 май 2026 г. Те съществуват и сега. Новото е, че европейската рамка прави връзката между регистрацията и платформите много по-строга.

Регламентът въвежда ли нов данък?

Не. Той е насочен към регистрация, номера, проверки и обмен на данни. Данъците продължават да се определят от българското право.

Само фирми ли могат да отдават апартамент за гости?

Не. И физически лица могат да извършват такава дейност, но трябва да спазват приложимия туристически и данъчен режим.

Ако отдавам само през Airbnb или Booking, трябва ли да мисля за чл. 97а ЗДДС?

В много случаи да. Именно това е една от най-често подценяваните теми при работа с чуждестранни платформи.

Ще паднат ли автоматично всички обяви без регистрация точно на 20 май 2026 г.?

Не бива да се гледа толкова механично. По-точно е да се каже, че от тази дата започва да се прилага по-строг европейски режим, при който липсата на валиден номер и несъответствията в обявите стават много по-рискови и по-лесно откриваеми.

Заключение

От 20 май 2026 г. краткосрочното отдаване под наем през Airbnb, Booking и подобни платформи ще стане значително по-прозрачно и по-трудно за упражняване „на тъмно“. За българските собственици това означава едно: туристическа регистрация, валиден регистрационен номер, работа с ЕСТИ и правилно структуриран данъчен модел.

Най-големият риск не е, че се появява напълно нов режим, а че старите пропуски вече ще се виждат много по-лесно. Ако обектът не е регистриран, ако регистрационният номер липсва, ако не се работи с ЕСТИ или ако не е прегледан режимът по чл. 97а ЗДДС, рискът обявата да бъде засегната става реален.