Правна актуализация: 1 октомври 2026 г.

От 20 февруари 2026 г. Министерството на регионалното развитие и благоустройството приема заявления за вписване в Националния регистър на професионалните управители на етажна собственост.

Вписването вече е задължително условие за дружествата, които предлагат професионално управление на чужди етажни собствености. Не е достатъчно фирмата да е регистрирана в Търговския регистър и в предмета ѝ на дейност да е посочено управление на имоти. Необходимо е да бъдат изпълнени специалните изисквания на Закона за управление на етажната собственост и да бъде издадено удостоверение от МРРБ.

Advokatami.bg съдейства за цялата процедура – предварителна проверка на условията, подготовка на заявлението и декларациите, подаване на документите в МРРБ и проследяване на производството до вписването.

Изпратете ни запитване за регистрация като професионален домоуправител

Какво представлява Регистърът на професионалните домоуправители?

Официалното наименование е Регистър на професионалните управители на етажна собственост. Той се създава и поддържа от министъра на регионалното развитие и благоустройството като част от Единната информационна система на етажната собственост.

Регистърът е публичен. В него могат да бъдат проверени основни данни за професионалния управител, включително:

  • ЕИК на дружеството;
  • фирма, наименование и правна форма;
  • седалище и адрес на управление;
  • адрес за кореспонденция;
  • управител и собственик на капитала;
  • номер на издаденото удостоверение;
  • срок на регистрацията.

Целта на режима е собствениците на жилища да могат да проверят дали избраният от тях професионален домоуправител има право да извършва тази дейност.

Кой трябва да се регистрира като професионален домоуправител?

Регистрацията е необходима за професионално управление по занятие в приложимия обхват на ЗУЕС. При избора на правна форма се отчита изключението за физическите лица — търговци в чл. 47б, ал. 1 и чл. 47в, ал. 1, въпреки запазените препратки към ЕТ в други алинеи и в административната информация. Не приемайте само споменаването на ЕТ в образец или указания като достатъчна гаранция за допустимост. Обичайният кандидат е търговско дружество, например ЕООД или ООД.

Регистрацията не трябва да се смесва с избора на обикновен домоуправител измежду собствениците или ползвателите в конкретната сграда. Собственик или ползвател, избран да управлява собствената си етажна собственост, не се превръща само поради това в професионален управител-търговец.

Специалният регистрационен режим се отнася до лицата и дружествата, които предлагат професионално управление на чужди етажни собствености като стопанска дейност.

Защо вписването е задължително?

Съгласно Закона за управление на етажната собственост вписването в регистъра е условие за извършване на дейността на професионален управител на територията на България.

Това означава, че дружество, което не е вписано, не следва да сключва и изпълнява договори като професионален управител на етажна собственост. Законът предвижда санкции за управление на чужда етажна собственост без необходимата регистрация, както и за продължаване на дейността след заличаване от регистъра.

Освен риска от санкция, липсата на регистрация може да доведе до спорове относно избора на професионалния управител, сключения договор и извършените от него действия.

Какви са изискванията за регистрация?

Преди подаване на заявлението трябва да бъде проверено дали кандидатът и подлежащите на проверка лица отговарят на законовите условия.

Сред основните изисквания са:

  • да няма осъждане за умишлено престъпление от общ характер, освен при настъпила реабилитация;
  • лицата да не са били членове на управителен или контролен орган или неограничено отговорни съдружници в дружество в несъстоятелност при предвидените в закона условия;
  • да не са лишени от право да заемат материалноотговорна длъжност;
  • да не са включени в съответния списък по законодателството срещу финансирането на тероризма и разпространението на оръжия за масово унищожение;
  • да няма публични задължения, с изключение на задължения по невлезли в сила актове и разсрочени, отсрочени или обезпечени задължения;
  • да е осигурен административен капацитет от поне едно лице, наето по трудов договор;
  • да е заплатена държавната такса за регистрация.

Задължително ли е да има служител на трудов договор?

Да. Законът изрично изисква административен капацитет от минимум едно лице, наето по трудов договор.

Граждански договор или единствено договор за управление и контрол не заместват това изискване. Наличието на трудово правоотношение се проверява служебно от МРРБ, поради което то следва да бъде надлежно регистрирано още при подаване на документите.

Какви документи се подават в МРРБ?

Основният комплект за първоначална регистрация включва:

  • заявление за вписване по утвърдения образец;
  • декларация или декларации относно обстоятелствата по чл. 47б от ЗУЕС;
  • документ за платена държавна такса, когато плащането не е извършено електронно;
  • пълномощно, когато документите се подават чрез представител;
  • допълнителни документи, когато особеностите на кандидата или конкретното производство ги налагат.

Част от обстоятелствата се проверяват служебно от МРРБ. Това обаче не означава, че заявлението може да бъде подадено без предварителна проверка. Несъответствие между декларираните и установените служебно данни може да доведе до указания, забавяне или отказ за регистрация.

При търговци, регистрирани в друга държава от Европейския съюз, Европейското икономическо пространство или Швейцария, могат да бъдат необходими документи от съответните чуждестранни органи и официален превод на български език.

Как протича процедурата?

  1. Предварителна проверка – установява се дали кандидатът отговаря на изискванията и дали има необходимия служител по трудов договор.
  2. Подготовка на документите – попълват се заявлението, декларациите и останалите приложения.
  3. Заплащане на държавната такса – таксата се внася по посочената от МРРБ банкова сметка.
  4. Подаване в МРРБ – документите могат да се подадат на място лично или чрез упълномощен представител, както и по електронен път.
  5. Проверка от администрацията – МРРБ проверява документите и част от декларираните обстоятелства по служебен път.
  6. Вписване и издаване на удостоверение – при изпълнение на условията кандидатът се вписва в публичния регистър.
  7. Сключване на задължителната застраховка – след получаване на удостоверението се сключва застраховка „Професионална отговорност“.

Каква е държавната такса?

Към 2026 г. държавната такса за първоначално вписване и издаване на удостоверение е:

  • 80 евро при подаване на заявление на хартиен носител;
  • 72 евро при електронно заявяване на услугата.

Държавната такса се заплаща отделно от възнаграждението за подготовка и подаване на документите.

В какъв срок се извършва регистрацията?

По чл. 47в, ал. 1 ЗУЕС срокът за вписване и издаване на удостоверение е 30 дни от получаване на заявлението с необходимите документи или от отстраняване на нередностите по законовия ред.

При непълноти или недостатъчни доказателства МРРБ уведомява заявителя до 14 дни от получаване на заявлението и дава 14 дни от уведомяването за поправяне. При неизпълнение в срока производството се прекратява и се издава отказ за регистрация.

След отстраняване на нередностите 30-дневният срок за произнасяне започва да тече отново от момента на представяне на редовните документи.

За какъв срок важи удостоверението?

Регистрацията е със срок на действие до 5 години. Срокът се посочва в удостоверението и се публикува в регистъра.

Регистрацията не се подновява автоматично. Чл. 15, ал. 6 от наредбата урежда заявление за повторна регистрация до един месец преди изтичането. Планирайте подаването своевременно с оглед срока за произнасяне и евентуални указания; заявлението само по себе си не продължава срока на старото удостоверение.

Ако срокът изтече без повторна регистрация, търговецът губи правото да извършва по занятие дейност по управление на етажна собственост.

Кога се сключва застраховката „Професионална отговорност“?

Застраховката не е част от първоначалния комплект документи. Тя се сключва след вписването и получаването на удостоверението.

Професионалният управител трябва:

  • да сключи застраховка „Професионална отговорност“ в 15-дневен срок от получаване на удостоверението;
  • да представи застраховката на МРРБ в 7-дневен срок от сключването ѝ;
  • да я подновява ежегодно и без прекъсване, докато извършва дейността.

Минималният лимит на отговорност е 12 780 евро за едно застрахователно събитие и 25 560 евро общо за всички събития през периода на застраховката.

Неспазването на задължението за сключване и представяне на застраховката може да доведе до санкция и до заличаване от регистъра.

Кога може да бъде постановен отказ?

Отказ може да бъде издаден, когато:

  • кандидатът не отговаря на едно или повече от законовите изисквания;
  • няма поне едно лице, наето по трудов договор;
  • са установени недопустими публични задължения;
  • заявлението или декларациите са неправилно попълнени;
  • не са приложени необходимите документи;
  • не е платена правилната държавна такса;
  • дадените от МРРБ указания не са изпълнени в определения срок;
  • декларираните обстоятелства не съответстват на данните от служебните проверки.

Отказът подлежи на обжалване по реда на Административнопроцесуалния кодекс. В много случаи обаче е по-бързо и по-икономично основанията за евентуален отказ да бъдат отстранени още преди първоначалното подаване.

Кога професионалният домоуправител може да бъде заличен?

Вписан търговец може да бъде заличен от регистъра, ако:

  • престане да отговаря на изискванията за регистрация;
  • се установи, че регистрацията е извършена въз основа на неверни данни или документи;
  • сам поиска прекратяване на дейността;
  • извършва системни нарушения на ЗУЕС;
  • за него бъде открито производство по несъстоятелност или ликвидация;
  • изтече срокът на регистрацията и тя не бъде подновена.

От датата на заличаването удостоверението става невалидно и търговецът губи правото да извършва професионално управление на етажна собственост.

С какво можем да Ви съдействаме?

Процедурата изглежда сравнително кратка, но изисква предварителна проверка на няколко различни обстоятелства и правилно оформяне на документите. Подаването на непълен или неподходящ комплект може да забави вписването с няколко седмици.

Advokatami.bg може да Ви съдейства със:

  • предварителна проверка дали дружеството отговаря на условията;
  • проверка на необходимия административен капацитет;
  • подготовка на заявлението за първоначално вписване;
  • изготвяне на необходимите декларации и съпътстващи документи;
  • указания за заплащане на държавната такса;
  • подаване на документите в МРРБ чрез упълномощен представител;
  • проследяване на административното производство;
  • съдействие при получени указания за отстраняване на нередности;
  • указания за застраховката „Професионална отговорност“ след вписването.

Работим дистанционно, като необходимата информация и документи могат да бъдат изпратени по електронен път.

Свържете се с нас за подготовка и подаване на документите

Каква информация да ни изпратите?

За да направим първоначална проверка и да Ви дадем конкретна оферта, е достатъчно да ни изпратите:

  • наименование и ЕИК на дружеството;
  • дали дружеството вече предлага услуги като професионален домоуправител;
  • има ли поне едно лице, наето по трудов договор;
  • има ли публични задължения;
  • предпочитате ли документите да бъдат подадени електронно или на хартиен носител.

Изпратете запитване чрез контактната форма на Advokatami.bg

Често задавани въпроси

Нужен ли е лиценз за професионален домоуправител?

Режимът не е лицензионен в тесния смисъл, а регистрационен. За законното извършване на дейността обаче е необходимо вписване в регистъра на МРРБ и издаване на удостоверение.

Може ли новорегистрирана фирма да кандидатства?

Да, стига да отговаря на всички законови условия, включително изискването за поне едно лице, наето по трудов договор. Липсата на предишна дейност сама по себе си не е основание за отказ.

Нужно ли е специално образование или сертификат?

ЗУЕС не поставя общо изискване управителят да притежава конкретна образователна степен или сертификат за професионален домоуправител. Трябва обаче да бъдат изпълнени всички изисквания за надеждност, административен капацитет, липса на недопустими задължения и последващо застраховане.

Може ли документите да се подадат чрез пълномощник?

Да. Заявлението може да бъде подадено лично, по електронен път или чрез надлежно упълномощен представител.

Трябва ли застраховката да е сключена преди подаване?

Не. Застраховката „Професионална отговорност“ се сключва в 15-дневен срок след получаване на удостоверението за регистрация и се представя на МРРБ в 7-дневен срок от сключването.

Регистрацията важи ли за цялата страна?

Да. Вписването дава право на професионалния управител-търговец да извършва дейността на територията на Република България и не е ограничено до конкретна община или област.

Трябва ли да се прави отделна регистрация за всяка сграда?

Не. В Регистъра на професионалните управители се вписва търговецът. Отделно от това изборът му за управител на конкретна етажна собственост трябва да бъде извършен с надлежно решение на общото събрание и да бъде отразен по предвидения в ЗУЕС ред.

Регистрацията на търговеца и управлението на сградата

Удостоверението не замества решението на общото събрание за възлагане на правомощията и писмения договор. Проверяват се мнозинството, обхватът на възложените правомощия, срокът и правилата на чл. 19, ал. 8 ЗУЕС. Отделно се изпълняват задълженията за вписване на управлението на конкретната етажна собственост и промените в него. За лица от ЕС/ЕИП законът допуска признаване на еквивалентна застраховка или гаранция при неговите условия; не се изисква автоматично второ идентично покритие.

Правна основа: Закон за управление на етажната собственост — МРРБ; Наредба № РД-02-20-1 от 5 февруари 2026 г.; МРРБ — регистрация на професионални управители.